Copropriété : qui décide et qui paie une étude de structure ?

Mis à jour en octobre 2026 par F. Mermer, ingénieur structure génie civil, spécialisation CHEBAP (CHEC), France Ingénieurs.

Une fissure sur la façade, un plancher qui s’affaisse dans la cage d’escalier, un mur de refend qui se fissure : en copropriété, un désordre de structure pose vite deux questions. Qui décide de faire intervenir un ingénieur ? Et qui paie l’étude ?

La réponse dépend de l’élément touché et de l’urgence. Elle est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et par le règlement de votre immeuble. Si vous cherchez d’abord à savoir si une fissure est grave, lisez notre article sur les causes des fissures sur un mur ou une façade.

Parties communes ou privatives : qui est concerné ?

La loi du 10 juillet 1965 présume que le gros œuvre des bâtiments fait partie des parties communes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Fondations, façades, murs porteurs, refends, planchers structurels et charpente sont donc, dans la grande majorité des immeubles, l’affaire de toute la copropriété.

C’est vrai même quand le mur porteur se trouve à l’intérieur d’un appartement. Le copropriétaire en a l’usage, mais il n’en dispose pas librement.

Un désordre limité à un élément privatif, comme une cloison légère, un revêtement ou un faux plafond, relève en revanche du copropriétaire concerné. En cas de doute, c’est le règlement de copropriété qui tranche.

Sauf indication contraire :

Qui décide de lancer l’étude

Pour un désordre sur les parties communes, la décision est collective. Elle suit en général ces étapes :

1. Le signalement. Un copropriétaire ou le conseil syndical informe le syndic par écrit, photos à l’appui. Gardez une trace datée.

2. L’inscription à l’ordre du jour. Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

3. Le vote. L’assemblée générale vote l’étude et son budget. Pour une dépense liée à la conservation de l’immeuble, il s’agit en général de la majorité simple de l’article 24. Le syndic confirme la majorité applicable.

4. La commande. Le syndic commande l’étude au nom du syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical peut suivre la mission avec lui.

Pour que l’assemblée vote en connaissance de cause, demandez un devis au bureau d’études avant la convocation. Le syndic peut alors le joindre aux documents envoyés aux copropriétaires.

Qui paie et comment la dépense est répartie

Une étude qui porte sur les parties communes est une dépense de la copropriété. Plusieurs mécanismes jouent :

1. La répartition par tantièmes. Les charges liées à la conservation et à l’entretien des parties communes sont réparties selon les quotes-parts fixées par le règlement de copropriété.

2. Le fonds de travaux. La plupart des copropriétés en disposent. L’assemblée générale peut décider de l’utiliser, ce qui évite un appel de fonds exceptionnel. Le syndic vous dira ce qu’il permet de financer.

3. Le copropriétaire responsable. Si un désordre a été causé par des travaux réalisés dans un lot, par exemple un mur porteur ouvert sans autorisation, la copropriété peut se retourner contre lui.

4. Les assurances. Si l’immeuble a moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur peut être mobilisée. Si le désordre fait suite à une sécheresse, une indemnisation suppose en général un arrêté de catastrophe naturelle pour la commune. L’étude sert alors de pièce technique au dossier.

Que faire en cas d’urgence

Quand la sécurité des occupants est en jeu, il n’est pas question d’attendre la prochaine assemblée. La loi permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il doit ensuite convoquer immédiatement une assemblée générale.

Dans ce cas, l’ingénieur intervient d’abord pour qualifier l’urgence. Il indique si des mesures conservatoires sont nécessaires, comme un étaiement ou une interdiction d’accès à une zone. L’étude complète vient ensuite.

Le cas du copropriétaire qui veut ouvrir un mur porteur

Le mur porteur étant une partie commune, l’ouvrir suppose l’autorisation de l’assemblée générale. Ces travaux affectent les parties communes et sont réalisés aux frais d’un copropriétaire : ils relèvent de la majorité de l’article 25.

Pour obtenir ce vote, le copropriétaire présente une étude de structure à ses frais : note de calcul, plans de la poutre et des appuis, méthode d’étaiement. Ce dossier rassure le syndic et les autres copropriétaires. Voir notre service d’ouverture de mur porteur.

L’étude de structure et le plan pluriannuel de travaux

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de quinze ans doivent disposer d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Ce document recense les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble sur dix ans.

Quand des désordres de structure sont connus, une expertise structurelle permet de les intégrer avec des priorités et des solutions chiffrables. La copropriété planifie alors les travaux au lieu de les subir.